不動産鑑定士や、金融関係の貸付け担当の方は、大規模な土地の評価をしなければならないことがあると思いますので、路線価格に出ている価格だけが土地の価格ではなく、様々な要件を加味して初めて適正な土地価格になることを知るべきです。
土地は用途により価値が発生するのであって、用途のない土地には価値はないと判断した方が良いと言えるでしょう。
るにもかかわらず、物件周辺に田や畑が多いのです。
また、そういう地域ですから、当然下水管は整備されておらず、Ｂも休耕田の状態でした。
周りの状態に一抹の不安があったものの、購入を決定して開発手続きに着手したのですが、着手してすぐに持ち上がったのが汚水の放流問題でした。
下流の地域住民が、汚水溝の容量をタテに汚水放流の承諾書印を押してくれません。
地域住民にとって、問題は汚水識の容祉ではなく、マンション建築を防止するために汚水の放流に難癖をつけたのでした。
この問題で開発手続きは頓挫し、1年間はまったく進展がないまま、役所の窓口をたらい回しにされました。
この現場では最終的に、金銭而で決肴がつくのですが、決着をつけることが出来なければ、訴訟を起こさなければならなかったでしょう。
そうなると、少なくともこの現場は2〜3年野ざらしです。
10〜15％の金利負担をみすみすドブヘ捨てるような羽目になります。
下水管の整備が出来ていない地域で開発をするなら常にこのような危険負担は覚悟しなければなりませんし、この危険から逃げたいなら、契約前に、開発許可条件付での取引という、契約を制限する停止条件を付けておく必要があります。
もし、不動産鑑定士や金融機関の貸付け担当者がＢを評価したらどのような評価をしたでしょう。
仕事の関係上、不動産鑑定士が作成した鑑定書をいく度となく見る機会がありますが、鑑定評価の中に汚水放流の危険負担や、水道管の口径について言及している鑑定書は皆無でした。
最近、金融機関関係者と融資について話をすると、利用目的のある物件であれば融資に応じるという言い方に変わってきています。
この姿勢がバブルの時からあれば、金融機関の不良債権も、これほど巨大にはならなかったと思います。
何事によらず、目的意識のない物件購入は怪我のもとで、継続して不動産購入をしているデベロッパーはその辺りの注意に怠りはないでしょうが、用途の定まらないまま、ただ安いからという理由で土地を購入するセミプロの不動産業者や、その他大勢のユーザーは要注意です。
また一般のユーザーも、銀行評価が良い、不動産鑑定士の鑑定評価が良いからといって、それだけで購入を決定するのは大変危険な買い方であることを認識しておくべきです。
私は仕事柄、1週間に20〜30件程度の割合でいろいろな土地を見てｕってます。
年間にすると、1200〜1300件になります。
仕事の大半は土地を見ることに終始していますから、土地の前に立って2〜3分で物件の内容を把握し、購入すべきものかどうかを見定められるようになりました。
それほど土地に慣れている私でも、時々ポカをします。
特に造成工事を要する土地で、少し安易な買い方ではなかったかと、工事部の社員に早買いを諌められることがあります。
私の不動産歴は、最初、不動産営業としての出発で、全般的に工事等については門外漢のところがあり、造成宅地と未造成宅地の価格差を安易に考えてしまうところがあります。
道路の高さから見た敷地の高さをＧＬ（グランドライン）と呼ぶのですが、このＧＬが50〜60センチのものと、平坦なものの差について、さほど考えず購入を決定してしまうのです。
ところが、最近の住宅は必ずといってよいほど駐車スペースを必要とします。
駐車スペースを確保するには宅地を平坦にしなければなりません。
宅地を平坦にするには、土のすくいとりをするだけでは駄目で、その後の境界線の始末、擁壁工事、階段工事等を行わなければなりません。
今まで宅地と道路をさえぎっていた擁壁も使えなくなる可能性があり、1からやり直す必要があります。
これらのことを考えると、間口の広さにもよるのですが、土地の高さを道路に合わせる工事だけで100〜200万円はあっという間にかかります。
この土地が1件3000万円程度の物件であれば、駐車場造成関連の工事費用は現場の必要経費に入れることも出来ます。
ところが、1区画の価格が1000万円から1500万円の宅地になると、勢い工事価格が土地価格の10〜20％に跳ね上がり、土地原価に吸収できない仕様になってくるのです。
また、ＧＬが50〜60センチ程度でしたらなんとか工夫も出来ますが、これが2〜5メートルクラスのＧＬになると、とても素人で計算できるようなものではなくなってきます。
この敷地を造成し、駐車スペースをつくろうとすると、よほど慎重に土木工事関係の調査をしてからでないと買取価格を出すことは出来ません。
話は少し飛びますが、「完成宅地で、1区画の敷地面積は大きいが、ガレージがなく、高さ数メートル不動産鑑定士の鑑定の判断基準は、基本的には販売事例だと思うのですが、岐近、この販売事例が機能しないケースが多く見受けられます。
単純に事例がないとか、価格変動が激しいのでそれについていけないケースもありますが、今回ここで問題にしたいのはニーズのなくなった宅地評価のことです。
1つ事例を引きながら話を進めます。
ある金融機関から不良債権の償却物件としてＣという物件を紹介されました。
間口は16メートル、ＧＬは2.5メートル、約100坪、不動産鑑定士の評価額は坪100万円の土地でした。
Ｃは同規模の数十戸の団地の中にある1区画で、団地の中は閑静な住宅地ですが、団地を囲む環境は小規模の住宅が密集する地域で、決して高級住宅地の条件が備わっている宅地の必ずしも妥当とは言えない不動産鑑定士の評価国家資格を持ち不動産の鑑定をする人がいます。
一般には馴染みが薄いのですが、資格名を不動産鑑定士といい、主に裁判所が依託する不動産鑑定に挑んだり、銀行の依頼で拙保評価をするときなど、客観的、公正な不動産価値判断を必要とするときには、この不動産鑑定士に鑑定してもらうケースがあの擁確に囲まれている敷地」の評価は見る人により大変違います。
我々のように、その宅地を販売して利益をあげようとする者は、このような条件の宅地は、単体でのニーズはないと見て、値付けも大変厳しいものになります。
何故なら、新たに区画数分のガレージをつくる必要があり、そのために完成している擁壁を取り壊す必要があるので、対象宅地を完成宅地と見なせないからです。
完成宅地として見るには、少なくとも必要戸数のガレージと階段を備えていなければなりません。
すると、1000万円を少し上回った所で数件が販売されているのです。
土地総額は1億円で、建築資金も含めると1億5000万円にもなる物件でした。
私どもはこの土地が1億円で売れる経済環境にないとみて、細分化を考えました。
3区画に割るのです。
ところが、3区画に分割しますと、突如2.5メートルの擁壁が障壁となり立ちはだかってくるのです。
この擁壁を解体し、3区画のガレージをつけ、階段をつくると約2000万円かかります。
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